代開租賃發票，租賃合同約定包含稅費的租金一定劃算嗎？

　　公司租賃個人房產的情況下，一般需要公司到稅局代開發票，而房東要求的租金為扣除相關稅費后的凈租金，即原本需要房東承擔的增值稅、附加稅費、房產稅、個稅等轉嫁給承租方公司承擔。這種情況下，合同如何約定對公司更有利呢?

合同約定不含稅費租金

　　合同約定不含稅租金(這里的稅指房東應承擔的所有稅款)的情況下，公司到稅局代開發票，繳納的相關稅費不得在企業所得稅前扣除，因為此類稅款納稅義務人是出租方而非承租方，屬于企業與取得收入不相關的成本費用支出，不得在企業所得稅前扣除。

合同約定含稅費租金

　　保證房東收到的租金收入不變的情況下，經過推算，將合同中租金改為包含相關稅費的租金，公司到稅局代開發票，按照包含相關稅費的租金開具增值稅發票，這樣處理，繳納的相關稅費可以通過租金的形式在稅前扣除，但由于計算相關稅費的基數變大，繳納的相關稅費金額會有所增加。

　　舉例：

　　甲公司(一般納稅人，非小微企業)向張某租賃一套住房，合同約定年租金為8萬元，代開發票的相關稅費由甲公司承擔，張某取得租金收入為凈租金8萬元。若改為含稅租金，應為多少，賬務及稅務分別如何處理?

　　合同約定年租金為8萬元，相關稅費甲公司承擔，即約定的租金為不含稅費租金，先計算公司代開發票需要繳納的稅款合計：

　　甲公司雖然為一般納稅人，代開增值稅專用發票的情況下，繳納多少增值稅抵扣多少增值稅，但是由于繳納的增值稅大于0，需要額外再繳納附加稅費，所以公司承擔稅費的情況下，代開專票并不劃算。甲公司選擇代開普通發票的情況下，根據《關于小規模納稅人免征增值稅征管問題的公告》(國家稅務總局公告2021年第5號)，分攤后月租金不超過15萬元的，免征增值稅。增值稅免了，以增值稅稅額為計稅依據的附加稅費也就免了。

　　房產稅，其他個人出租住房，按4%稅率計算，同時根據六稅兩費減半征收的優惠政策，房產稅可以享受減半優惠，應繳納的房產稅=80000×4%×50%=1600元。

　　根據《國家稅務總局關于廉租住房經濟適用房和租房租賃有關稅收政策的通知》(財稅2008年第24號)文規定，個人出租住房，免征印花稅及城鎮土地使用稅，個人所得稅減按10%稅率計算繳納。

　　需要繳納的個人所得稅=(租金收入-相關稅費-相關費用)×10%=(80000-1600)×(1-20%)×10%=6272元(租金超過4000元，扣除費用為租金扣除稅費后的20%，租金不超過4000元的，扣除費用為800元)。

　　合計需要繳納稅款=6272+1600=7872元，實際租金支出為87872元，此部分稅費不得在企業所得稅前扣除，匯算清繳時需要做納稅調增處理。

　　賬務處理：

　　預付房租：

　　借：預付賬款 80000

　　貸：銀行存款 80000

　　代開發票繳納稅款：

　　借：管理費用/營業外支出 7872

　　貸：銀行存款 7872

　　按月分攤房租：

　　借：管理費用 6666.67

　　貸：預付賬款 6666.67

　　修改合同條款，將租金改為包含稅費的租金(X)，推導過程如下：

　　需要繳納的房產稅為：X×4%×50%;

　　個稅：(X- X×4%×50%)×(1-20%)×10%

　　稅后凈租金=80000=X- X×4%×50%-(X- X×4%×50%)×(1-20%)×10% 推出X=88731.14元到稅局代開發票綜合稅款為=8731.14元，實際含稅租金支出88731.14元。與約定不含稅租金相比，考慮所得稅的影響，綜合降低 8871.14×25%-(88731.14-87872)=1358.65元。

　　賬務處理：

　　預付房租時：

　　借：預付賬款 88731.14

　　貸：銀行存款 80000

　　其他應付款——代開發票稅費 8731.14

　　支付代開發票稅費：

　　借：其他應付款——代開發票稅費 8731.14

　　貸：銀行存款

　　每月分攤房租，確認成本費用時，也是按照88731.14進行分攤。

　　若甲公司屬于小微企業，年度應納稅所得額不超過100萬元，適用2.5%(12.5%×20%)的企業所得稅稅率，租金約定含稅費金額與約定不含稅費金額相比，綜合成本實際并不劃算，反而會使得企業的實際綜合成本降低8871.14×2.5%-(88731.14-87872)=-637.36元，即實際綜合成本反而增加，約定不含稅費的租金金額對于企業更有利。

　　綜上可以看出，房東要求凈租金收入，由公司承擔相關稅費的情況下，企業屬于非小微企業的，將稅費計入到租金中，即合同約定含稅費租金對企業更劃算;企業屬于小微企業的情況下，約定含稅費的租金并非一定劃算，需要進一步測算，稅前扣除少交的企業所得稅能否覆蓋租金增加而導致的相關稅費增加金額。